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いよいよ引越し!オフィス移転!原状回復はどこまでやる?

公開日:2019/08/01  最終更新日:2019/07/09

東京ではオフィス移転のために引越しをする会社も多くありますが、その際に原状回復の費用はどれぐらいかかるのか気になる人も多いでしょう。

ここでは、その対象となる「特別損耗」と「通常損耗」に関することをまず説明します。そして、本来は対象外になるものが費用請求されるケースもあるということについても紹介します。

 

借主側に問題がある「特別損耗」について

賃貸における「原状回復」とは、退去時に、入居した当初と同じ状態に戻すという意味になります。賃貸物件を借りる場合は、それをおこなう義務が借主にあることが法律で決められていますし、借主はそれを守らなければなりません。このことは住宅の賃貸と同じように、オフィスの場合にも適用されるのです。

では、実際にどんなものが原状回復の対象になるのかというと、それは借主が故意や過失などによって損傷を与えた場合がまず挙げられます。これは「特別損耗」と呼ばれるものであり、後で説明する通常損耗とは別のものになります。

この特別損耗は、例えば机の角を壁にぶつけたために壁が破損してしまった場合や、タバコのヤニによって壁紙が汚れてしまった場合などが該当すると言えるでしょう。ですので、こうした借主側の問題による損耗や破損については、入居した当初と同じ状態に戻すことが必要になるのです。

また、オフィスの賃貸では、コンクリート打ちっ放しの「スケルトン」などと呼ばれる状態で借りることもありますが、その場合は、再びスケルトンの状態にして戻すことが求められます。そのため、スケルトンの状態から壁紙やカーペットなどの内装を施した場合は、退去時にそれらをすべて撤去しなければなりません。

そしてオフィスを使用するときは、設備の増設をすることもありますが、その場合も退去時に増設した設備を撤去することが必要になります。

 

「通常損耗」も対象になるケースが多い

原状回復では、借主側の問題によって発生した特別損耗が対象になっていることが分かりましたが、物件の損耗には「通常損耗」というものもあります。これは、通常の使用によって発生した損耗のことであり、長く使っているとどうしても起こってしまうものです。

例えば、カーペットや壁紙の日焼けなどは、普通にオフィスを使っていれば自然に生じてしまうものでしょう。ですのでそうした通常損耗に関しては、借主側の問題ではないため、貸主が費用負担をすべきだという考え方が、裁判の判例や国のガイドラインによって示されているのです。

正確に言うと、通常損耗の原状回復費用はあらかじめ賃料に含めることが必要になるということなのですが、いずれにしても退去時にその費用を借主に請求できないという考え方が基本になります。

ただしあくまでもこれは基本であり、契約に「通常損耗も原状回復に含まれる」という旨の特約がある場合はその限りではありませんし、オフィスの場合はそうなるケースが多いと言えます。そのため特約に記されている場合はそれに従う必要がありますし、借主側に費用負担が求められるのです。

オフィスというのは多くの人が出入りするところなので、退去時の物件の状態が予想しづらいという事情があり、このような特約が設けられている場合が多いと言われています。ですが、特約の内容も物件によってそれぞれ違いがあるため、どんな内容なのかということをよく確認しておくことが重要です。

 

本来は対象外になるものが要求されることもある

オフィスの賃貸の場合は、特別損耗だけでなく、通常損耗も原状回復の範囲に含まれるケースが多いと言えます。

しかし貸主によっては、その範囲を超えるような原状回復を要求してくるケースもあり得るので注意することが必要です。どんなものかというと、元の状態よりもグレードアップするための工事を要求してくる場合がまず挙げられます。

そして、部分的な修繕で済むはずなのに全面的な修繕を要求してくるケースもあると言えるでしょう。これらの要求は「元の状態に戻す」という原状回復を超えるものなので当然不当ですし、借主が費用負担をする必要はありません。

共有部分となっているトイレやエレベーターホールの原状回復についても、修繕費用は本来貸主側が負担すべきものだと言えるため、対象外になると考えられます。しかし、オフィスの移転で引越しをするときは、退去日までに工事を完了させておかなければならないため、工事の見積もりを精査している余裕はないかもしれません。

ですが、本来支払う義務のない費用まで負担する必要はないので、しっかりと見積もりを確認することも重要になります。そのため、原状回復費用の見積もりが高いと感じることがあれば、ちゃんと契約に沿った項目についての請求なのかどうかということを確認する必要があります。

そして余計な項目が含まれていると考えられる場合は、そのことを相手に質問して正しい見積もりにしてもらうことが大切です。

 

賃貸の原状回復の対象となるものには、借主に問題がある特別損耗がありますが、オフィスの場合は通常使用によって生じる通常損耗も含まれるケースが多くなります。

また、グレードアップを目的とした工事などの本来原状回復に含まれないものについては、費用負担をする必要はありません。

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