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特約は把握してる?原状回復を依頼する前に契約書を見直そう

公開日:2019/09/15  最終更新日:2019/09/09

オフィスの原状回復の際には、契約内容に基づいてその責任範疇を決めていますが、その内容の基本には一般的な賃貸借契約が存在しています。

その中には様々な特約が記載されていることも多く、この内容を十分に理解していないと思わぬ請求に対応しなければならないことも多くなっています。契約書の確認時には十分に注意をすることが大切です。

契約書の特約とはどのようなものか

契約書の特約はオフィスの賃貸借契約だけでなく、一般のさまざまな契約書の中にも存在しているもので、一般的な契約内容とは異なり特別にその内容を規定するものです。

例えば一般的な賃貸借契約では、経年変化や日常的な生活上の使用により汚損した物などに関しては借主にその補修を負担する義務が生じないことなどが暗黙の了解で定められていることが少なくありません。その為、このような点に関する修繕費を貸主が退去の際に借主に請求をした場合には法律で認められないことが多いのです。

しかし特約でこの修繕が借主に義務付けられている場合には、その内容を借主が承諾しているものとみなされ修繕の義務が発生します。このように一般の慣習とは異なり特にこれらの条件やその対処の方法などを規定することが特約となっており、十分に確認を行なわないと思わぬトラブルを招くことになるため十分に注意をしなければなりません。

さらに、この中でも原状回復に関するものが多く用いられるようになっており、その中にはクリーニング費用や和室の畳の入れ替え費用など、詳細に規定されていることも多いものです。

その場合には部屋が汚れているいないにかかわらずこれらの費用を請求されることになるため、十分に注意をしなければなりません。この原状回復に関する特約が、最も費用を釣り上げる原因となることが多いのです。

原状回復に関する特約には無効となる物もある

原状回復に関する特約が契約書に記載されている場合、必ずこれに従わなければならないのが基本です。しかし、一般的な常識とあまりにもかけ離れていたり、著しく借主に不合理な不利益が与えられる様なものに関しては、これを無効とする判断もされています。

例えばハウスクリーニングなどの場合には基本的には退去を行う際のそのオフィスの状況により行うかどうかを客観的に判断されなければならないものであり、その結果行う必要があると判断された場合に発生する費用です。しかも、一般的な賃貸借契約の場合には特に借主が著しく汚損した場合を除いては原状回復の際に借主が負担する物ではないという通例があります。

しかし、特約でハウスクリーニング費用は借主の負担と規定された場合、前提条件に関係なくすべての場合でその費用を負担しなければならず、借主に不利益なものとなってしまうことが少なくありません。そこで、最高裁判所ではこのような問題に関し、判例を示しており、借主が不利益を被ることを保護しているのです。

この必要性や、暴利的でないなどの客観的および合理的理由が存在していること、さらには借主が特約によって通常の原状回復義務を超えている点を認識し賛同している場合にのみこれに基づいてその履行がなされることになっており、それ以外の場合には契約書に記載されていても無効になる可能性があるのです。

オフィスの原状回復特約には十分に注意

オフィスの原状回復の場合には通常の住宅とは異なり、さらに厄介な問題が発生する事があります。これはオフィスの使用形態による汚損における現状復旧の解釈です。

一般的に賃貸オフィスの場合には様々な什器が設置されることも多いため、その設置跡などが残ってしまうことも少なくありません。さらにエアコンのクリーニング費用や室内の営繕費用なども高額になってしまうことが多いのです。

また、最近では居抜き物件のオフィスも増えており、既に設置されている様々な什器のメンテナンス費用が原状回復費用として請求されることも多くなっていいます。 これらの設備の中には、自らは殆ど使用していないのにその営繕費が原状回復費用として請求されることも少なくありません。

しかもこれらの内容が特約で示されていることが多く、その内容や責任の範疇に関して契約時に十分に確認を行なわないと、思わぬ出費となってしまうことが多いため注意をしなければなりません。 特約の中には非常に不条理な内容も存在しています。

また、最高裁判所の判断により借主に著しい不利益となるような場合は無効とすることができることも示されていますが、契約書に記載がありこれを取り交わした場合にはその内容に同意したとみなされることから、最終的にはその費用の負担が必要となる場合が多いのです。その為、契約書の特約には十分に注意をする事が重要です。

 

オフィスの賃貸借契約を行う際にはその原状回復に関する特約に十分に注意することが必要です。

基本的には契約時にその内容を十分に確認し必要であればその具体例に関して相手に説明を求めた上で、不条理であれば書き直させるなどの対処を行う事も重要です。東京でオフィスを選ぶ場合にはこの点にも注意することが重要となるのです。

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