クロスは？フローリングは？原状回復に含まれる補修箇所とは？

長く利用した賃貸オフィスから引っ越すとき気になる問題が退去時の精算で、お部屋を借りる前の元の通りに戻して契約解除とするために、原状回復という問題があります。

この原状回復に関する問題は全国各地の賃貸物件オーナーと利用者との間で大きな問題となるケースが多いです。原状回復に関する問題について詳しく説明して行きます。

そもそも原状回復とはどのようなことか

賃貸物件を契約する時に契約書面に原状回復費などと書いてある項目があります。これは、簡単に言えば、貸す前の元通りに戻してくださいという意味で、契約前に契約解除の際に使用前の状態に戻して返すという約束をした上で契約締結とする内容です。

借りる前の状況は家具や事務機等が配置されていないスケルトン状態で、壁や床などの汚れもない状況です。オフィス街でもっとも物件の多い東京都では、仲介業者ごとに契約内容が異なりますが、立地により家賃が高いオフィスも多いです。東京都心部の高層ビル街でオフィスを借りるとなると契約前に厳しい契約基準があり、その中に原状回復に関する問題も含まれています。

レンタル市場全般で元の状態に戻して返却するのは当たり前と考えられながら、利用料という対価を支払っていることがあるため、止むを得ずの汚れや劣化が生じた責任は利用者にないと考えられています。

例えばレンタカーの場合、満タンに入れられたガソリンを消耗すれば、満タン返しとするのが普通ですが、洗車や整備をして返す必要はありません。

しかしながら、原状回復という言葉の通り、契約内容に元に戻すという文言が含まれていると、預けてある保証金から退去精算時に差し引かれることがあり、追加で回復費が請求されるケースもあります。契約を交わす前に原状回復に関する内容を正しく把握しておくことが大切です。

汚れたクロス（壁紙）の補修や貼り替え費用に関して

賃貸物件を利用してもっとも経年劣化が進むのがクロス(壁紙）です。とくにオフィスとなると、大きなオフィス家具や事務機器、テーブルなどが配置され、壁側に長期間配置された場合、配置跡の汚れがクロスに付着し、それ以外の場所でも環境ダストや手垢汚れは避けられません。

オフィスとして利用される物件はクロスの貼り替え範囲も広く、非常に高額な費用が掛かると言われています。 クロスの補修や貼り替えでは、新たなクロスの貼り替え費用と共に古くなったクロスの撤去費用も掛かり、それをすべて契約者が負担することは大変です。

ただ、契約書は賃貸オーナー側に有利な内容で作成されていることが多く、また、仲介業者に都合の良い内容であることも確かです。 本来、クロスなどの消耗品は家賃収入を受けるオーナーの経費として計上するのが普通で、一般的な使用で汚れや劣化が生じた場合、これを契約者の回復費用に含めることはできません。

しかし、契約書に原状回復の内容が含まれており、退去精算時にその負担を求められる場合があります。 法律ではクロスの経年劣化に関する貼り替え費用はオーナー側と定められており、これを契約者に負担させることは違法とされています。

契約期間内に契約者側の判断でクロスの貼り替えをする場合、必ずオーナーや仲介業者に連絡する必要があり、元のクロスと異なる状況では原状回復の対象となることがあります。

フローリングやタイル等の床の原状回復について

オフィス物件の床はタイルやクッションフロア、フローリングなどが多く、高級賃貸物件では大理石などもあります。土足で多くの人が歩き回る床は賃貸物件でもっともキズや汚れが付く部分として原状回復の際に費用が掛かります。大理石やタイルの床は定期的な業者のメンテナンスが入ることが多いです。

フローリングはモップでの清掃が一般的で、機械を使用したメンテナンスはフローリング材を傷める原因となります。メンテナンス費用は家賃に含まれています。クッションフロアの場合、家具を配置した跡や変色が出るため、使用後の貼り替えは一般的です。問題となるのは床材の補修や貼り替え等の費用は契約者負担となるのかです。

アパートやマンションの賃貸物件では、クロスや絨毯、畳などの消耗品と考えられるものの貼り替え等の負担はオーナーが持つのが原則とされていますが、フローリングの補修は一部契約者が負担となるケースがあり、著しいキズや破損がある場合です。

オフィスも同様で、著しいキズや汚れがある場合は、これを利用者で補修する必要があり、やむを得ずできたキズや汚れはオーナーが補修費用を負担します。床に使用される天然石やタイルは丈夫であるため、よほど強い衝撃でなければ破損の懸念は低いですが、フローリング材やクッションフロアなどの場合はキズや汚れが付きやすいです。

細かなキズや清掃で落ちる汚れはオーナーもちで補修をしますが、大きなキズや汚れを作った場合はその程度により負担することとなります。

物件を貸すオーナーは返却されるまでに保証金を預かりますが、使用の程度により生じた破損や汚れを原状回復費で賄うことがあり、万が一これを負担する場合は、修繕見積もり内容の確認は必要です。

多くはオーナーが契約する管理会社等で修繕が行われますが、費用が高いこともあります。費用が保証金から差し引かれると本来返還されるお金が減る、或いは追加費用が掛かることもあるので、注意しておかなくてはいけません。