減価償却とは？オフィス原状回復をする際に知っておきたい知識

オフィス原状回復でトラブルになりやすいと言われているのが原価償却や耐用年数の問題です。なぜなら、減価償却の知識を持っていないと退去費用を余計に払う可能性が出たり、貸主との間で負担額について揉めやすくなるからです。

減価償却の基礎知識から適正な負担額の計算の仕方など、オフィス原状回復をする際に知っておきたい知識について説明します。

原価償却とは？原状回復との関係は？

減価償却とは簡単に言うと、物の価値というものは時間が経つにつれて減っていくという考え方です。オフィス機器や建物など減価償却の対象になるものは、どのくらい価値が減っていくか算出されますが、その時その物の使用可能年数が考慮されます。それが耐用年数と呼ばれているものです。通常減価償却を考えるとき、耐用年数はセットでついてくると考えるといいでしょう。

国土交通省はこの減価償却と耐用年数を原状回復に配慮すべきとして、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを公開しています。同じく東京都は、賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドラインに、減価償却を原状回復に考慮することを盛り込みました。

このガイドラインに沿えば、賃借人が負担する費用は、対象となる物の価値から減価償却を差し引いた分ということになります。例えばテナントとして入った時に床に敷かれていたカーペットは新品ですが、退去する時に新品の価格を払う必要はない、ということです。

この考え方でいくと、入居年数が長ければ長いほど減価償却と共に負担する金額は少なくなり、入居年数が耐用年数を超えた場合は、負担額は1円まで下がります。例えばコーヒーなどをこぼしてカーペットの一部を汚してしまい、交換費用が80,000円かかるとします。原状回復で考えると80,000円は賃借人が全額負担しますが、減価償却を考慮した場合、負担額は1円です。

なぜ減価償却は原状回復では問題になりやすいのか

減価償却を考慮して計算すると、負担額が大きく変わることは賃借人にとっては得になると思うかもしれませんが、賃貸人との間でトラブルになりやすい原因にもなっています。

例えばオフィス入居年数3年（36ヶ月）で退去と共にクロスの張替えが必要になった場合。クロスの耐用年数は6年（72ヶ月）で、張替え費用に5万円かかるとすると、賃借人が負担するのは1－（36÷72）＝0.5から導き出された残存価値50％になります。つまり、費用の半額（2万5,000円）を負担すれば良いということになります。

オフィス原状回復では賃貸人・賃借人どちらが負担するかが複雑で、同じものでも場合によっては貸主または借主になり、これも問題になりやすい原因と言われています。クロス（壁紙）を例に取ってみますが、汚れと一口に言っても自然消耗なのか故意につけたものかで負担は賃貸人または賃借人と変ってしまうのです。

何もしていないのに壁紙が剥がれたり、日焼けで焼けてしまった場合、そしてピンで空いた穴などは、原則として賃貸人の負担になります。自然に劣化していくことを避けることはできませんし、仕事上ポスターや資料などを壁に貼るために画鋲を使うことは通常の範疇に入ります。

反対に煙草による壁の黄ばみや、冷蔵庫の裏側に発生したカビなど、掃除をしたり注意していればつかないような汚れに関しては、賃借人の負担になります。

退去費用を払いすぎないために注意すること

退去費用を払いすぎないためには、原状回復は単純に計算するのではなく、減価償却や耐用年数を考慮することを覚えておくです。残存価値割合の計算方法は1－(居住年数（ヶ月）÷耐用年数（ヶ月））で算出でき、賃借人が負担する額はかかる修繕費用×残存価値割合で導き出されます。

善管注意義務は、賃貸主が賃借人に対して促す注意喚起です。入居者が部屋の管理を怠ったことによって破損等が生じた場合、善管注意義務違反となり、修繕費等は入居者が負担することになります。

この場合たとえ耐用年数が過ぎたとしても修繕費用の全額負担は避けられませんので、注意が必要です。善管注意義務をしっかり守り、きれいな状態で明け渡す場合、退去費用はルームクリーニング費など契約時に沿った費用のみかかります。にもかかわらず賃貸主があれこれと請求してきた場合は鵜呑みにせず、疑問に思った部分について質問するといいでしょう。

ちなみに東京都のルームクリーニングの相場は、ワンルームワンルームで、15,000円～となっています。こうした相場をある程度把握しておくことも、退去費用を払いすぎないポイントになります。

精算する時、請求されている原状回復費用にどうしても納得出来ない場合は、すぐにサインすることを避けます。契約を一旦保留し、東京都の場合なら住宅政策推進部・不動産業課の窓口や、原状回復のトラブルに詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

国土交通省は原状回復費用について、単純計算ではなく減価償却を考慮するようガイドラインに明記しています。これを参考にしてある程度数字を算出しておくことは、無駄な退去費用を払わないポイントになります。

どちらが負担するかケース・バイ・ケースの場合が多い原状回復はトラブルになりやすいですが、基礎知識を身につけておけば避けることは可能です。問題がこじれた場合は専門家に相談することが早期解決の近道になります。