造作物を残していくと法律的にいろいろと問題がある？

造作物とは賃貸物件を借りた際に、賃借人が取り付けたものを指します。通常、賃貸借契約では退去する時には元の状態に戻す原状回復をしなければならず、造作物に関しても撤去するべきものです。

法律的に見れば、最終的には賃貸人が処分することになりますが、そこには一定のルールがあります。

賃貸借契約の契約日によって法律の内容が異なる

平成4年8月1日に施行された借地借家法の前身である旧借家法では、造作買取請求権を排除する特約は無効となっています。つまり、造作物に関しては賃貸人と合意の上で取り付けたものであれば賃借人が賃貸人に対して買取請求を行うことができます。

一方で、現在の借地借家法では買取請求権を排除する特約は認められており、この特約があれば合意の上で取り付けたものであっても賃借人が賃貸人に対して造作物の買取を請求する権利はなく、また義務も発生しません。

ただし特約を設けていなければ、賃貸人と合意の上で取り付けたものに関しては買取請求を行うことができます。いずれにしても契約書によって対応が異なってきますが、原状回復ですべてを撤去すればこのような問題は発生しません。

しかし、原状回復でも契約書に書かれている内容によっては、スケルトンや内装解体などその程度が変わってきます。このため賃貸借契約の内容によってはトラブルの原因になるものです。

また平成4年以前から借りている場合には、買取請求を無効にする特約が無効ですから、基本的に賃貸人は同意した上で設置したものは請求があれば買い取らなければなりません。

ただし、賃貸人の同意なく賃借人が設置したものに関しては原状回復の観点から見れば撤去することが求められますし、賃貸人に対する買取請求を行うこともできないものです。

オフィスで造作物買取が求められるもの

造作物買取が求められるものはオフィスであっても住宅であっても共通しているものです。造作として見られるものは畳や建具、網戸や雨戸などのほか埋め込むタイプのエアコンになります。

特にトラブルとなりやすいのがエアコンの存在です。オフィスの場合には畳や建具、網戸や雨戸を設置するということは殆どありませんが、エアコンに関しては何らかの理由で取り付けるといったこともあります。

エアコンでも壁に穴をあけて取り付けるタイプであれば、取り外しも容易であるため造作物には該当しませんが、埋め込むタイプの場合には配管や取り付け費用が高額になるものです。本来、空調設備はビルのオーナーが設置すべきものですが、それらを行えない場合には賃借人が代わりに行うこともあります。

ここで、賃貸人に同意なく行えば原状回復の際に撤去することが求められますが、同意があれば本来は買取の義務が発生することもあります。ただ特約で買取請求権が無効になっていれば、買取をしてもらうことはできません。

いずれにしても、取り外しが難しい埋込み型のエアコンを取り付ける時には賃借人は賃貸人と話し合い、退去する時の原状回復に含まれるかどうか、しっかりと話し合った上で行う必要があります。また必要に応じて賃貸借契約を確認した上で取り付けを賃借人が行うか、賃貸人が行うか判断する必要があるものです。

東京で原状回復をするには業者選びが重要

オフィスにしても店舗にしても退去する時には原状回復をすることが求められます。原状回復といっても実際には賃貸借契約によって変わってくるもので、それらに特に取り決めがなければ借りた時の状態にする必要があります。

オフィスや店舗などで原状回復をする場合の種類としては、スケルトン工事と内装解体工事があり、スケルトン工事であれば設備を含めて撤去する必要がありますが、内装解体であれば内装の撤去だけで良いケースあるものです。

また居抜きという方法もあり、この場合には造作物を次の賃借人に買い取ってもらう方法もあります。オフィスで居抜きというのはあまりないケースですが、まったく存在しないわけではなく賃貸人と相談した上で行うことも可能です。

一方で、原状回復は専門の業者に依頼することになりますが、金銭的なトラブルに見舞われる原因にもなるもので、特に多いのは賃貸人が手配したもので料金が高額に請求されるケースがあります。たいてい費用は保証金から差し引かれますが、請求金額が大きいほど本来返ってくるはずの保証金が少なくなり、これがトラブルの原因になるものです。

このようなトラブルを避けるためにも業者選びが重要です。東京には多くの原状回復を行う業者がありますから、選択肢も豊富ですし、それぞれに得意とする分野があり、適切な業者を選ぶことで納得した結果を得ることができます。

原状回復は賃貸借契約に則って行う必要があり、もし反するものであれば追加で工事をすることになります。

特に造作物に関しては、賃貸人と話し合った上で撤去すべきか残して良いものか相談することがトラブルを避ける上では欠かせません。