耐用年数が過ぎている！？原状回復費用はだれが払うの？

東京で賃貸オフィスを退去する際は、物件を元の状態に原状回復が必要になりますが、そのとき耐用年数が過ぎたものはどうなるのかということが気になる人もいるでしょう。

ここでは、経年劣化についての基本的な考え方や、賃貸オフィスの場合はどうなっているのかということ、そして契約書に関する注意点について分かりやすく紹介します。

耐用年数が過ぎたものは基本的に費用負担する必要がない

モノや製品は、使っていくうちに劣化していきますし、売却したときの価値も購入してすぐのときより下がっていくという性質があります。

耐用年数というのは、モノや製品の価値が経年劣化によってゼロになるのは何年かといった意味であり、それは不動産物件に使用されている製品についても当てはまるものです。価値がゼロになるまでの年数については、壁紙やカーペットは6年で、エアコンや照明は8年、そして便器や洗面台は15年とされています。

そのため、例えばある物件を10年使い続けた場合は、当初から設置してある壁紙や照明というのは、すでに耐用年数を過ぎた状態にあり価値がなくなっているということが言えます。原状回復というのは、物件を元の状態に戻すということですが、価値がなくなってしまったものについてはどうなるのかという疑問を持っている人もいるでしょう。

基本的な考え方としては、通常の使用をしている範囲で経年劣化や損耗が生じた場合、それを元に戻す費用は貸主側の負担になる（賃料にあらかじめ含めておく）ということになっています。このことは国のガイドラインや裁判の判例でも示されており、借主側は負担する必要がないのです。

すでに価値がなくなってしまったものを新品に取り換えなければならないのは、借主側としても納得のいかないことでしょうし、常識的に考えても妥当な考え方だと言えるでしょう。

オフィスの場合は特約によって負担義務が生じる場合が多い

耐用年数が過ぎたものや経年劣化したものについては、基本的に貸主側に原状回復の義務はなく費用負担も必要ないということは、先ほど説明した通りです。

しかし賃貸オフィスの場合は、この考え方とは違う取り決めがおこなわれることが多くあり、耐用年数が過ぎたものや経年劣化についても借主側に負担が求められるのです。なぜそうなるのかというと、賃貸オフィスの場合は契約書に「特約」がついてくることが多く、そこには通常使用による損耗（経年劣化）も原状回復の対象になるという取り決めが記されているからです。

そのため、基本的には経年劣化は対象外という考え方があっても、特約が記されていればそれに従う必要がありますし、借主側に負担する義務が生じることになります。

なぜこういう取り決めになるのかというと、事業用の物件というのは住宅用と違って、人の出入りが多く劣化しやすいことや、業種によって使用状況が変わってしまうということがその理由として挙げられます。つまり事業用の物件は、退去時の状態がどうなっているのかということが予想しづらいので、実際の状態を見て請求をおこなう必要があるということです。

そのため特約がある以上は、それに従って借主側が原状回復をおこなう義務があります。また、通常使用による損耗を超えるような破損や損耗については、住宅かオフィスかに関係なく原状回復の対象になります。

契約書の内容をしっかり確認しておくことが大切

賃貸オフィスでは、耐用年数が過ぎたものや経年劣化したものも原状回復の対象になるという特約が設けられていることが多いと言えますが、中には特約がないというケースもあり得ます。

その場合は、基本的には通常使用による損耗を超える部分だけの負担で済むことになりますし、実際の判例でもそのことが認められているケースがあります。しかし、取り決めが曖昧な状態だと、後々トラブルになることもあるため注意が必要です。貸主の中には、賃貸オフィスの場合は経年劣化の分も負担してもらえるということだけ知っていて、特約を明記する必要があることを知らないケースもあり得ます。

ですので契約の中に特約がないという場合は、耐用年数が過ぎたものや経年劣化したものに関してはどうなっているのかということを、しっかりと確認しておくことが大切です。そして賃貸というのは契約内容によってすべて決まるので、納得がいかないところや疑問を感じる部分があればそのことを曖昧なままにしておいてはいけません。

退去時は、原状回復の取り決めをめぐってトラブルになることが多いですし、場合によっては裁判沙汰になってしまうこともあるからです。そのため、貸主側と借主側のどちらが負担する場合であっても、何をどこまで原状回復しなければならないのかということを細かい部分まで確認しておくことが重要だと言えるでしょう。

耐用年数が過ぎたものや経年劣化したものは、基本的に借主が費用負担する必要はないという考え方があります。

しかし賃貸オフィスの場合は、特約によってそのことも原状回復の対象になっているケースが多いということを知っておきましょう。