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よくある原状回復トラブル集!失敗から学んでトラブル回避

東京で借りていたオフィスから退去するときには原状回復をする必要がありますが、様々なトラブルが発生する可能性があります。原状回復にはガイドラインが制定されていますが、オフィスではこれとは異なる場合もあることに注意が必要です。

どのような失敗の事例が存在しているのか把握することで、トラブルの回避に役立てることができます。

 

ガイドラインとは異なる裁定が出される

原状回復はオーナーと賃借人との間でトラブルが起きることが非常に多いものであるため、国土交通省ではガイドラインを制定して意見の相違が発生しないようにしています。

ただし、これは民間賃貸住宅を対象にして想定されたものであることを理解していないと失敗する原因になります。一般的にはオフィスに対して適用されることは少ないため、このガイドラインに従って費用を負担すれば良いと考えていると出費が増えます。適用されるケースもあるので、それに該当しているか把握することも重要です。

平成17年8月26日に東京簡易裁判所で出された判例では、築20年の中古物件である住居用の小規模マンションの一室を使用していたこと、設置されていたのはコピー機とパソコンだけであり、従業員は2名である点が考慮されたものです。

この場合は大規模のオフィスとは異なり、民間賃貸住宅の契約と同等であると見なされると判断されました。このように住居用として使用されるマンションの一室を利用している場合には、トラブルになった際にガイドラインに従うように判断される可能性はありますが、確実なものではありません。

通常は法人が借りる物件は賃料が高額であり、住居用に使われることは少ないです。また、契約書には原状回復が賃貸人の義務と書かれている場合が多く、これが最重要になるのでオフィスでは適用されない理由になります。

 

双方で契約内容を十分に把握していない

大規模のオフィスの場合には利用した日数が1日だけであっても原状回復の義務が発生するものであり、まだ綺麗な場合にはそのままでも良いと判断する貸主もいますが、基本的には契約に従って対応が必要です。

ここで失敗してトラブルの原因になるのが、双方で契約の内容を十分に把握できていないことです。契約に従うことになるため、逆に言えばそこに記載されていないものに関しては応じなくても良いとも言えます。

貸主の中にはオフィスであれば賃貸人に義務があることだけを把握しており、特約で具体的にどの部分が該当するのか明記していないケースがあり、原状回復の範囲について揉めることがあります。

このケースでも平成18年5月23日に大阪高等裁判所で、内部設備の撤去と現状に修復する記述だけでは通常損耗は特別の負担になるため、契約の際に貸主が説明して合意を得なければならないと判例が出ており、超過損耗分のみの負担になって敷金が返還されました。

契約時の説明が不十分であればトラブルになって訴訟になっても賃貸人側に有利になる判例が出る可能性はあると言えますが、それには多くの時間や手間がかかることになります。スムーズに退去を進めるためには、双方の認識が一致しているのか確認した方が良いでしょう。

見落としが起きる不安があるのであれば仲介業者に依頼して内容を見直してもらい、齟齬をなくしておきます。

 

原状回復で請求される金額に妥当性がない

原状回復に際しては貸主側が対応するので費用を請求される場合もあり、そこで値引きするとして提案されることもありますが、そもそも元々の金額が妥当なのか分からないことがあります。相場が分からずに答えられなかったり、高い金額を受け入れてしまう危険性があるので注意が必要です。

相場を把握していても高くなる場合がありますが、この原因になるのが夜間工事です。理由は妥当なものですが、想定よりも高いのでトラブルになることがよくあります。 入居する前のオフィスの状態も記録し、退去する際に確認できるようにしておくことも重要です。

やはりよくあるトラブルとして、以前の賃貸人が変更を加えたものや契約前から存在していた欠損なども原状回復の費用に含まれている場合があります。記録を残しておくことで、それが賃貸人側の責任ではないと証明が可能です。

現在利用しているオフィスから退去すれば、代わりに他の賃貸人が入居して使用することになりますが、このときに貸主側が新しく契約を取りやすくするために、以前の状態に原状回復するのではなく、指定した状態にするように言ってくることがあります。

原状回復よりも費用が安くなるとしても、貸主側の都合による改装になるので全額を負担するのはおかしいとトラブルになります。この場合も専門家に仲介を依頼し、妥当な対応を検討すると良いでしょう。

 

オフィスの原状回復は住居用とは異なるので、国土交通省のガイドラインが適用されない場合が多いです。契約に従うのが基本ですが、その内容が曖昧なことも珍しくないので事前に意識合わせをすることが重要です。それでも退去の際にトラブルになる場合には、専門家に仲介してもらいましょう。

 

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