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原状回復義務の対象や範囲を理解しておく

公開日:2019/07/15  最終更新日:2019/07/09

東京でオフィスを賃貸する場合や、現在すでに借りている場合、原状回復義務はどうなっているのか気になる人も多いでしょう。住宅の場合と同じなのかどうかということは、実際に利用した人でないとなかなか分からないことです。

そのため今回は、オフィスと住宅の違いなどを通して、原状回復義務の対象範囲について分かりやすく紹介します。

 

オフィスと住宅は原状回復の対象となる範囲が違う

そもそも「原状回復」とは何かというと、賃借人は賃貸契約を解約するときに、借りていた物件を元の状態に戻すという意味になります。要するに、借りている間に室内が損傷したり汚れたりしたら、それをキレイな状態に戻してから返すということです。

そしてそのことに対する費用の支払いは、民法第545条でもきちんと定められているため、賃貸契約をした場合は避けては通れない義務になります。このことは、住宅と同じようにオフィスの場合も適用されるのですが、実はその対象となる範囲が両者では違ってくるのです。

まず住宅の場合は「通常の使用を超える損傷」に対して義務が発生するのが特徴となっています。これはどういうことかというと、通常の使用や経年劣化などの自然に起こる損耗については費用請求はなされず、それを超えるものに対してだけ請求されるということです。

例えば壁紙であれば、日焼けなどの通常損耗の場合は大丈夫なのですが、何かをぶつけるなどして大きく破損してしまった場合は費用請求がなされるということになります。

一方のオフィスなどの事業用の賃貸契約では、原状回復義務が100%生じるのが一般的だと言われています。ですので、住宅の場合のように通常損耗かどうかということは関係ありませんし、どれだけキレイな状態で使用していた場合でも、元に戻す必要があるのです。

 

なぜオフィスと住宅で違いがあるのか

オフィスと住宅では義務の範囲が違うということを先ほど紹介しましたが、それにはちゃんとした理由があります。

まず住宅というのは、通常損耗を補修するための費用が賃料に含まれているという特徴があります。なぜそうなっているのかというと、住宅の場合は人によって使用する方法がそれほど変わることがないため、どれだけ劣化するかという予想がつきやすいからです。ですので、その予想に基づいて家賃に費用を組み込んでも大きなズレが起こることがないということが言えるでしょう。

一方のオフィスの場合は、まず、多くの人が出入りする場所なのでキズや汚れも多くなりやすいという特徴があります。そして業種によってもその使用方法が大きく違ってくるため、どれだけ劣化するのかという予想が立てづらいという事情があります。

そのため、住宅の場合のように、あらかじめ賃料に組み込んでおくことができないのです。それに事業用のものは、壁紙や配線などを業種に合わせて使いやすいようにレイアウトすることが多いという特徴もあります。

ですので、レイアウトは超過利用ということになり、それを元に戻すという原状回復の義務が生じてしまいます。こうした事情により、オフィスの場合は、退去時に100%の負担が求められるのです。

またこの費用の相場は、10坪~50坪程度の小規模な場合は1坪あたり3万円~5万円程度で、それ以上の大規模な場合は1坪あたり5万円~10万円程度だと言われています。

 

特約によって内容が定められている

オフィスなどの事業用の賃貸を契約するときは、原状回復費用を100%負担することと、壁や床などを元通りにするという特約が用意されているケースが多いと言えます。実際に要求される項目としては、間仕切りや壁、床といった建築に関するものや、配線や照明といった電気関係のものが含まれています。

また、何らかの事情によって、物件を借りてすぐに退去しなければならないというケースもあるかもしれません。しかし、全く手つかずの状態で退去する場合でも、基本的には先ほどの特約に従って100%原状回復をする必要があります。

あるいは、貸主の中には、キレイな状態であれば費用を支払わなくてもいいというケースもあると言われていますが、原則的には1日でも借りたら義務が生じるということをよく知っておきましょう。

また、通常は特約がしっかりと結ばれるのですが、中にはそのことを明記しないまま契約してしまうというケースもあります。このように説明が不十分だった場合については、超過損耗した分だけが原状回復の対象になるという判決が出た事例があり、100%の負担を避けることができました。

ですが、貸主と借主との間で認識に違いがあると、そのことが原因でトラブルになりやすいということが言えるでしょう。ですので、原状回復について疑問点があればそのままにせずに、お互いの認識が一致しているどうかという確認をしっかりとおこなっておくことが大切です。

 

オフィスの賃貸では、原状回復義務が100%生じるという特徴があり、通常損耗を超える範囲だけで済む住宅とは違うということが言えます。

また、そのことは契約時に特約で定められますが、貸主と借主の間で認識の違いがないようによく確認しておくことが重要です。

 

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