原状回復の適正範囲はどこまで？範囲を知ってトラブルなく移転しよう

東京に支社や本店を持つ企業で、賃貸のオフィスを利用しているところは少なくありません。賃貸なら都心に土地やビルを所有するより、比較的低予算で済みます。他に移転する際も比較的簡単というメリットもあります。

しかし、移転する際には借りていた場所を原状回復しなくてはならず、どこまで元の状態に戻すべきか適正範囲を確認する必要があります。

賃貸人が負担すべき原状回復の種類

一般的に、利用者は借りていた物件を始めの状態に戻してから返す必要があります。オフィスとして使った年月が長いほど、壁や床などは劣化したり汚れています。利用者が行わなくてはいけない原点回復は、使用によってできた汚れの清掃です。建物や設備等の自然な劣化や損耗経年劣化、自然損耗についても原状回復します。

ただし、この原状回復は利用者ではなく賃貸人が行わなくてはいけません。例えば、テレビや冷凍庫を置いて電気焼けでできる黒ずみは通常損耗なので賃貸人が負担してメンテナンスします。家具を置いた際、カーペットにできる跡も通常の利用によるものですから利用者は原状回復する必要がありません。

画鋲や釘を使った場合は、下地ボードを張り替えるか張り替えないかで負担が誰の責任になるか変わってくるので注意が必要です。下地ボードを取り替える必要がなく、清掃で対応できるなら賃貸側が対応します。普通に使ってできるような汚れや劣化は、全てオーナーに任せることになります。

ただし、清掃等で原状回復できないほど劣化が進んだり汚れている場合は話が別です。適正範囲を大きく超えているものについては、利用者に清掃や修理代を請求することが出来ます。

備え付けの電気製品は、耐久年数を超えて故障した時はオーナーが修理代を出します。壁にシミができていても、使用年数や状況によって責任の所在が変わってくるので注意が必要です。

利用者が負担すべき原状回復の種類

借りていたオフィスに冷凍庫を置いてできた跡でも、借り主負担で原状回復しなければならないこともあります。例えば、サビや冷凍庫本体の汚れを放置したせいでついた跡は使っていた人がきちんと対処しなかったことが原因です。

他にも、家具や家電を引きずってフローリングにつけた傷についても同じことが言えます。気をつけていれば、つかなかった跡は全て借り主が責任持って元に戻さなくてはいけません。結露によってできるシミは、ある程度までは賃貸人の方で対処します。

しかし、結露を放置したことによるカビなどが原因の汚れは利用者の責任です。壁紙や天井は普通に使っていても経年劣化しますが、ヘビースモーカーがいて簡単な清掃で取れないようなヤニの汚れは通常の使い方とは判定されません。

気をつけていれば、壊さないで済んだものや汚さずに済んだものは退去前に修理したり清掃する必要があります。そのまま返却した場合は、利用者に原状回復にかかった費用の請求が行くこともあるでしょう。故意的でなくても、子供やペットがつけた傷や汚れについても同様です。

気をつけていれば、避けられたと判断されるものは全て請求が来ると思ってください。移転する時は、汚れや破損の原因をしっかり把握して清掃したり修理する必要があります。不安な時は、返却時に賃貸人側と利用者側で劣化等について話し合うことをお勧めします。

ガイドラインを参照してトラブルを避けよう

賃貸し物件の返却時におけるトラブルを避けるために、東京都では「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を作成しています。

また、国土交通省でも「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成して公開しています。このガイドラインには、借り主と賃貸側の双方が負担する適正範囲に触れているので確認してみましょう。

例えば、畳の一部に焼け焦げをつけてしまった時は借り主に責任があるので畳を交換する費用を負担します。ただし、ここで部屋の1枚だけ交換してしまうとオフィスの一部だけ床の色が変わってしまいます。

修理をしたのに、逆に見た目が悪くなってしまうこともあるので注意が必要です。この場合、原状回復したつもりができていないと思う人もいます。原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）では、借り主に責任があるのは修復可能な最小単位としています。つまり、原則的に責任を持つのは畳でもふすまでも1枚単位です。

壁のクロスは全体を取り替えるとしても、責任を負うのは1平方メートル単位になります。と言っても、負担する単位を表示できないものも中にはあるので注意が必要です。東京都と国土交通省のガイドラインで、どこまで責任を負う必要があるのか確認してください。実際に、借り入れる際に借り主と賃貸側で交わした契約書の内容についてもちゃんとみておく必要があります。

東京都と国土交通省では、原状回復の適正範囲で起こりうるトラブルについてガイドラインをまとめています。借り主と賃貸側は、契約する際に必ず確認してトラブルが起きないように気をつける必要があります。

中には、適正範囲の判断が難しいものもあるので注意が必要です。