居抜きオフィスで大幅コストカット？居抜きの注意点やポイントまとめ

東京へオフィスを移転させるときに、中には居抜き物件を選ぶこともあります。これは前の会社などが利用していた造作や設備、什器等がついたままの物件で、貸主の承諾があれば貸主は内装や設備などを残してから後継者へそのままで引き渡します。

ここでは注意点やポイントなどを纏めました。

居抜きに関した基本的な知識について

オフィスを東京へ移転するときに、居抜きに関連した基礎的な知識を知っておくことも大切です。造作は賃貸の物件へ入居者が付加した取り外しが出来る物で、カウンターやトイレ、床や壁に天井、間仕切りなどがあり基本的に貸主ではなく借主の資産になり、借主は造作は売却可能で保守管理も所有者の貸主が行うのが原則です。

スケルトンは造作がない物件のことで、設備や内装もなくコンクリートがむき出しになっていて最も基礎的な状態のオフィスです。原状回復義務は、物件を契約するときに借主が貸主に対して負っている義務で、具体的には賃貸借契約が終わってから物件から退去するときは、借主は物件を借りた状態へ戻してから貸主へと返却します。

これは一般的に殆どの全ての物件で入居したら発生する義務で、承諾がない限りは免れることが出来ません。原状回復では造作物は全て壊して撤去し、作る前の状態に工事をします。居抜き物件のオフィスだと原状回復は次の契約者へと継承されますが、引き渡しを受けた時点の状態ではなくて、造作物がなかった時の状態になります。

例えば元はお店だったところをオフィスとして改装したときは、入居した当時の店の仕様へと直す必要があります。借主または貸主が賃貸借中の物件を解約することを相手へ伝えてから、実際に退去をするまでの猶予期間を解約予告期間といいます。

契約内容によって違いますが、大体は退去日の3ヶ月から6ヶ月前に行うことが義務付けされていて、居抜き等で後継者が決まっているときは途切れることなく契約が継続していることが保証されているので、解約予告期間が残っていても貸主借主間の合意により無効になることが多いです。

居抜きのオフィスを選ぶときのメリット

居抜きのオフィスを選ぶときにはそれぞれにメリットがあり、まず借りる会社は初期投資額の軽減があります。最低限の工事や設備投資ですむので、費用を抑えることが可能で投資回収までの期間も短くなります。

内装工事をする期間も短いので契約してから、入居までの期間も短期間に出来ます。貸主は空き室のリスクが軽減されて継続した家賃収入が見込め、現在のオフィス物件市場などを見ても居抜き物件は人気があり、後継者のリーシングもしやすいです。

また、前の借主側も造作物を次の契約者へと売却することで原状回復にかかる費用も抑えられて、解体にかかる工事費用もかかりません。明け渡しが決まると大体は、本来発生していたはずの退去日までの空家賃支払いもなくなります。

オフィスを退去する会社と新たに入居したい会社、物件の所有者のそれぞれにメリットがあります。合理的な方法として注目もされていて、入れ替わりが激しい業界だと企業の規模の大小を問わず利用者も多いです。居抜き物件の造作価格を左右する要素は、造作状態や元の業態、所有者の引き上げ物やリース残の有無などです。

ただ、案件成約に一番大きな影響があるのは、その物件が抱えている背景で、募集されているときの状況に応じて交渉相手や方法、当事者たちの立場なども違います。

造作譲渡代金有りは一般的なパターンで、造作代金が案件全体の中の1つの要素で、造作残置だと造作代金が発生せず、あまり問題にならずに比較的スムーズに案件も進みます。造作譲渡代金成立が前提だと代金の折り合いが案件進捗する上で極めて重要となります。

居抜きオフィスを選ぶときの注意点

たくさんのメリットがあって人気もありますが、注意点もあります。内装や設備は長く使っていると劣化してきて、入居しても状態が悪くなった造作を使い続けると、水漏れなどのトラブルが起きてそのせいで最初から工事をするよりも費用がかかることもあり得ます。造作売買でトラブルを防ぐには、事前にしっかりと現地調査をしてから、きちんと造作譲渡契約を結ぶことが重要です。

大部分の造作を引き取ってから入居すると、内装が似通っているので前の企業が持っているイメージを引き継ぐこともあります。取引先などに対して前の企業のイメージを払しょくして新しい会社としてオリジナリティを伝えるには、工夫や配慮も欠かせません。

物件の中には現在借りている企業が解約通知を出してないことも多く、この物件だと借りている賃貸条件をそのまま引き継げると想定して募集をしていることが主です。

ただ、それはあくまで想定で貸主が次の契約からは賃貸条件を変更したいという意向を示したりします。その場合は、元々募集していた賃貸条件と入居するのに必要な賃貸条件が違うという事態になり、引き渡し方法でも同じで、貸主から居抜きの許可を得てない未解約物件だと引き渡しが受けられるという保証がありません。

造作の価値や代金を客観的な基準に基づいて判断と決定することはあまりなく、貸す側と借りる側は自分の希望や事情に基づいて、価格を主観的判断で主張します。前の企業の借主が内装などを引き継がせたくても、次の借主にとって不要なものだと価値が低いものになります。そうなると双方に納得感のある価値での造作の売買は難しくて、折り合いがつかずに破談になることも多いです。

居抜きオフィスは、前に使っていた設備や内装などをそのまま引き継いで入居も出来るのでメリットもありますが、設備などが古くて新たな工事が必要になったり、不要な設備などがあってそれを解体するなど注意点などもあります。

先に現地調査をよく行い確認が必要です。