交換したばかりの照明でも、原状回復の際には交換が必要？

東京でオフィス移転をするときは、退去する物件の原状回復を行う必要がありますが、照明などの設備を新しいものに交換したばかりの場合はどうなるのでしょう。

ここでは通常損耗についてのことや、オフィス物件によくある特約に関すること、そして最終的には交渉という手段もあるということについて分かりやすく紹介します。

通常損耗なら基本的に借主には原状回復の義務はない

そもそも原状回復とは「元の状態に戻す」ということであり、賃貸では借主にそれをおこなう義務がありますし、費用負担をする必要があります。ですので、入居中に破損や汚れなどが生じてしまった場合は、退去時にそれを修繕したりクリーニングしたりする必要があるのです。

例えば、壁を壊してしまったり、床が汚れたままになっていたりした場合は、それを元のキレイな状態に戻さなければなりません。そしてそのことは、照明などの設備についても同じであり、何らかの不具合があれば、退去時に交換するなどの措置が必要になるでしょう。

しかし賃貸には通常損耗と呼ばれるものがあり、通常使用による損耗や経年劣化したものについては、原状回復の対象外になるという考え方があります。このことは国のガイドラインでも示されているため、賃貸の契約ではこのことが守られる必要があるのです。

そして物件の壁やカーペット、照明などの設備は、使っているうちに経年劣化していくものであり、それに伴って価値も下がっていくという性質があります。ちなみに照明の場合は8年で価値がなくなるという耐用年数が決められていますし、壁紙やカーペットは6年で価値がゼロになるとされています。

なのでこうした通常損耗の範囲であれば、原状回復の対象にはならないため、交換したばかりの照明を再び新調する必要もないということが言えるでしょう。

オフィス物件では交換したばかりでも原状回復の対象になり得る

国のガイドラインに従えば、通常損耗の範囲内であれば原状回復の対象にはなりませんが、実はオフィス物件の場合は事情が異なっています。住宅用物件の場合は、上記のような考え方に沿って対応がなされるのですが、オフィスのような事業用物件の場合は契約のときに「特約」が設けられることが多いのです。

この特約には、通常損耗の場合でも原状回復しなければならないことが記されており、借主はそれに従わなければなりません。原状回復とは元の状態に戻すことだということを先ほど説明しましたが、事業用物件の場合は、通常損耗も含めて100％元に戻すことが求められる場合が多いと言えます。

これは、事業に使われる物件というのは、住宅用と違って劣化する度合いが大きく、退去時にどれだけ損耗しているかということが予想しづらいためであり、オフィス物件ならではの事情によるものだと言えるでしょう。

そのため照明に関しても、100％元に戻すという旨の特約がある場合は、いくら交換したばかりのものであっても原状回復の対象になります。

借主側としては納得がいかないかもしれませんが、契約書にそう書かれていれば、それに従う必要があり、またこのことは照明に限らず、壁紙やカーペット、そして間仕切りなどにも適用されることが多いということが言えます。なので原状回復のための費用負担を要求されることになるでしょう。

ダメもとで交渉してみるという手もある

契約書の特約に、通常損耗も含めて100％元に戻さなければならないことが記されているのであれば、借主は基本的にそれに従う必要がありますし費用負担が生じます。しかしその場合でも交換したばかりの照明であれば、交渉によって減額してもらったり、または原状回復の対象から外してもらうことが可能な場合もあります。

ほとんど新品のものを交換し直すのは普通に考えても無駄なことだと言えるので、その点を貸主に説明したり、実際にどれだけ新しいかを見てもらったりしながら交渉するとよいでしょう。

ただし新品同様といっても、以前のものより明らかにグレードの低いものだと、原状回復の本来の意味である「元に戻す」ということにはならないため、借主側の要望が受け入れられない場合もあると言えます。いずれにしても、交渉次第では減額や対象から外してもらうことが期待できるため、ダメもとで交渉してみることが大切です。

また、賃貸のやり取りでは契約書がとても重要になってくるので、契約時にしっかりとした確認を行い、納得のいく取り決めをすることが必要になります。契約書の特約の中には、退去時の「照明の交換」が含まれていることも多いため、そのこともよく把握しておくようにしましょう。そして新しく入居する物件についても、特約の有無やその内容について詳しく精査したうえで選ぶことが重要になります。

オフィス物件の場合は、通常損耗を含めて100％元に戻すという特約がある場合が多いため、基本的には新調したばかりの照明でも交換（原状回復）する必要があります。しかし交渉次第では、減額やその対象から外してもらうことも可能でしょう。