オフィス原状回復におけるガイドラインの注意点やポイントまとめ

国土交通省の定める原状回復についてのガイドラインが、オフィスビルの退去修繕の場合においても１つの大きな指標となっていることは言うまでもありません。

しかしながら、これらの解釈については民間の賃貸住宅にのみ適用されるべきものであるという誤った認識があることもまた事実で、それらの賃貸人と契約する場合には十分に注意が必要とされます。

国土交通省のガイドラインの適用について

国土交通省が定める原状回復のガイドラインについては、オフィスビルの賃貸借についてどのように適用していけばよいかは判断が難しいところであり、その結果トラブルに巻き込まれてしまったということがないように、契約の前段階において十分に注意を払わなければならない事項です。

そもそも民法では「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者はその相手方を原状に復させる義務を負うものとする」として原状回復義務があると定められています。

しかし、その回復する義務の範囲は住居用の建物のケースとオフィスの場合では異なります。オフィスの場合には、日常の業務が進められやすいように賃借人が自分の好きなように手を加えることも少なくありません。

例えば、パーテーションを入れたり、壁紙を新しい物に変えたり、カーペットを敷いたり等でそれらは間違いなく原状回復の対象となります。つまり全てを元通りにして大家さんに返却しなければならないのです。簡単に言い換えると、新設や増設したり移設したものは、入居する状態に戻さなければならないということです。

民間居住用賃貸住宅の場合には国土交通省のガイドラインが非常に大きな意義を持ちますが、あくまでもこれは民間居住用賃貸住宅を前提としており、かつ法的拘束力まで認められるものではありません。個別具体的な事例によって判断する必要があります。

オフィスの賃貸借契約で起こりうるトラブルについて

国土交通省のガイドラインが民間居住用賃貸住宅を前提として作成されたことは前述のとおりですが、近年では民間居住用賃貸住宅のマンションの一室をオフィス用として借りるケースが増加してきています。その際のトラブルが増加してきていますが、平成１７年の東京簡易裁判所において興味深い判断がくだされました。

判例では小規模オフィスにおいてはこのガイドラインを適用すべきであるとされたのです。この判例を詳しく見ていくことにしましょう。オフィス用としてマンションの一室を敷金を支払って借り、退去する際に敷金の返還を求めたところ賃貸人はオフィス用に契約をしたものであるため、民間居住用賃貸住宅の契約とは異なるため、賃借人が通常損耗部分についても原状回復義務を負うべきであると主張しました。

本事例では、オフィスと言ってもマンションの一室にはパソコンやプリンタなどしか設定されておらず、一般的な民間居住用物件と変わりがないと判断され、住居と同じように国土交通省のガイドラインが適用されるべきであるという判断がくだされました。

この東京簡易裁判所の判決により、小規模オフィスにおける原状回復義務については、国土交通省のガイドラインに則って、修繕費用を査定すべきであるというルールが確立されることとなりました。つまり、通常損耗部分は基本的には賃貸人が負担するというルールです。

その他のオフィスビル等の原状回復について

それでは、一般的なオフィスビルの賃貸借における原状回復義務についてはどのような判断がされているのか見ていきましょう。

東京高等裁判所平成１２年１２月２７日判決では「オフィスビルの賃貸借契約の場合には、賃借人を保護する民間居住用賃貸住宅の契約とは異なり、市場性の原理と経済の合理性から判断し、賃借人の使用方法によって使用方法が大きく異なることから、通常の損耗分についてはあらかじめ毎月の賃料に含めることなく賃借人が退去する際に賃借人に負担させる旨の特約を定めることは経済の合理性から鑑みても有効である」として、契約時の状態に原状回復するとした特約の成立を認めている事例があります。

もっとも、この事例においても、通常損耗部分について賃借人にその義務を負わせるということは予期しない支出を認めることになるため、賃貸借契約書において具体的な回復義務の範囲が明記されているか、明記されていない場合には特約等において口頭で説明がなされており、賃貸人と賃借人が明確に合意されていることが必要であると考えられています。

したがって、本事例においてもその特約の明確性が確認できずに通常損耗部分の負担を賃借人に追わせることはできませんでした。 いずれにしても、オフィス用の賃貸借契約では原状回復義務の範囲が国土交通省のガイドラインによらないことから注意が必要です。

このように、退去する際の原状回復義務についてトラブルにならないために重要なことに、国土交通省のガイドラインにも書いてあるよう、賃貸借契約の出口の退去時の問題として捉えるのではなく入り口部分である契約時にしっかりと話し合って内容を定める必要があります。