忘れがちな電気系統！配電盤などの原状回復について

オフィスや店舗などを運用していく際、借りた時がスケルトン仕上げである場合には電気系統も配備することになります。またすでに電源があってもその変更や必要に応じて配電盤の設置を行う必要があるものです。

このような電気系統も原状回復の時には撤去が必要なケースもあるので、オフィスや店舗を退去する時に注意すべきポイントになります。

そもそも電気系統の所有者は誰なのか

電気は電力会社から購入して使用することになりますが、この時に電柱などから引き込み、最初に設けられるブレーカーに関しては電力会社の所有物になります。

これはサービスブレーカーと呼ばれるもので使用できる電力量を制限するためのものです。小規模な建物の場合にはそれぞれの部屋が独立して契約するのが一般的ですから、それぞれの部屋にサービスブレーカーが設置されることになります。

一方で大規模になると一つ一つの部屋と契約することは効率的ではないため、一括して受電してそれを各部屋に分配しています。高圧一括受電契約と呼ばれるもので、この場合には各部屋に配電することになります。

このため電力会社の配電盤以降の建物内の電気系統は建物の所有物となり、そこから各部屋の賃借人は使用させてもらうものです。この時にも各部屋にはそれぞれブレーカーが設置されており、ひとつの部屋が多く使用して建物全体が停電するのを防いでいます。

また部屋の中でもそれぞれの配電先にブレーカーを設置して、電流の消費が規定値を上回らないようにしたり、また漏電火災を防ぐといったことが行われています。ただ、スケルトン仕上げやコンセントの数が足りないといった場合には賃借人が増設するということもあります。この場合建物の所有者の許可を得た上で工事を行うことになりますが、同時に原状回復に関しての取り決めも行っておく必要があります。

原状回復でも電気系統は含まれる

そもそも原状回復とは、入居した時の状態に戻すことを意味しており、その後に賃借人が任意に設置した設備に関しては、すべて撤去した上で返却するというものです。このため、オフィスなどの使い勝手を良くしようとして電気配線やLAN配線を行えばそれも対象となり、退去時には撤去する義務が発生します。

ただし内装解体をする時点で電気系統なども含まれるものですから、そもそも電気系統だけを残すといったことは行われません。

一方で、これら電気配線を最初から行うような内装工事であれば電気系統の撤去も原状回復工事に含まれるのですが、内装の撤去を行わない場合や、もともとあった電気配線では不便を生じて延長ケーブルではなく電気工事を行った場合、空調設備を強化するためにエアコンなどの増設で配線した場合には少し事情が異なってきます。

基本的に原状回復は借りた時の状態に戻すことですから、これらは撤去するのが原則です。しかし、貸借人と話し合うことでこれらの撤去工事を行わなくて済むケースもあります。特に賃貸人の許可を得て増設したような場合には、賃貸借契約に特約がなければ貸借人が賃貸人に対して買取請求を行えるケースもあるためです。

また居抜き物件として次の利用者を探すような場合には、原状回復の義務が発生しませんから、電気系統を含めて撤去工事を行わなくても退去することができます。

オフィスの原状回復で困ったら専門業者に依頼する

東京では、多くの賃貸物件が流通していますが、そのぶん原状回復のトラブルの件数も多いものです。このようなトラブルを避けるためにも優良な専門業者に依頼することがポイントになります。そもそもオフィスの原状回復では、多くの人が利用しますから、原状回復の負担は全額が借主負担となるものです。

また殆どは内装を一からレイアウトするものですから、基本的にはスケルトン仕上げのように全く無いような状態で借りるのが一般的です。この状態で借りるということは原状回復でもスケルトン仕上げにすることになります。特にオフィスの賃貸借契約では壁、床、照明や配線などはすべて元通りにするという特約がつているものです。

電気系統も同様ですが、これらの工事を行うには実際に内装工事をした会社に依頼した方がより確実な原状回復をすることができます。トラブルとなりやすいのが元の状態がわからないといったことですが、オフィスの内装工事などを行っている業者であれば記録をとってくれますし、またトラブルになりそうな場所も重点的にチェックするので退去時のトラブルを最小限にすることが可能です。

東京には多くの業者が存在し選択肢も豊富ですが、選択肢が多いぶんだけさまざまな業者が存在していることになります。オフィスの原状回復を考えることはオフィスを借りた時点から考慮しておく必要があるものです。

オフィスの原状回復は元の状態に戻すということですから、借りた後に増設された電気系統についても撤去の対象となるものです。ただ、内装を撤去しないで退去するということも契約次第では可能であり、増設した際に賃貸人と話し合うことで撤去しなくても済むケースもあります。