経年劣化や通常損耗でも原状回復しなければいけないの？

東京でオフィスを構えるときは、賃貸を利用することも多くありますが、その際は原状回復に関することをよく知っておく必要があります。なぜなら退去時に、このことでトラブルになることが多いからです。

そのため今回は、経年劣化とは何を指すのかや、その分の費用負担は誰がおこなうのか、そして退去時のトラブルを避ける方法について紹介します。

そもそも経年劣化とは何を指すものなのか

原状回復には「経年劣化」という言葉がよく出てきますが、これは通常使用している範囲内で消耗することであり、通常損耗とも呼ばれます。例えば壁紙やカーペットの日焼け、画びょうの穴などは、わざとそうしたわけではなく普通に使っていると発生してしまう劣化であり、経年劣化に相当します。

しかし逆に、タバコの煙による壁紙の汚れや、何かをぶつけてしまったことによる壁の損傷などは「特別損耗」と呼ばれ、経年劣化と区別されているのです。そしてこの特別損耗が発生してしまった場合は、住宅であれオフィスであれ、賃貸を退去するときは、借主の負担によって原状回復しなければなりません。

また、併せて知っておきたいこととしては「減価償却」というものがあり、これは、物は使っているうちに価値が下がっていくという意味になります。パソコンやエアコンといったものは、購入してすぐであれば高値で売れますが、何年も経ってからだと安くなってしまうでしょう。

このことは賃貸の壁紙やカーペットなどにも言えることであり、時間が経つに従って価値が下がりますし、ある年数に達すると価値がゼロになってしまいます。ちなみに壁紙やカーペットは6年で価値がなくなりますし、エアコンは8年経つとゼロ円になってしまいます。

そのため本来であれば、こうした価値がなくなったものを交換する費用というのは、借りた側が負担する必要はないのです。

経年劣化した分は誰が負担することになるのか

通常損耗とも呼ばれる経年劣化と減価償却とは何かというのは前述の通りですが、今度は、それを原状回復するための費用負担は誰がおこなうことになるのかということが問題になります。

先ほども紹介したように、本来であればそれは貸主側の負担になりますし、裁判においても、そのことを支持する判例が出ています。ですので、契約の際に特別な取り決めがない場合は、貸主の負担になりますし、賃料にあらかじめその費用を含めておくのが基本になるのです。

この考え方自体は、住宅もオフィスも同じなのですが、実はオフィスの場合は借主側が負担するケースが多くなってしまいます。なぜそうなるのかというと、オフィスの場合は「特約」というものが設けられることが多く、経年劣化の原状回復は借主の負担になるという取り決めがなされていることが多いからです。

事業用の物件というのは、住宅と違って退去時にどれぐらい損耗するかが予測しづらいという理由から、退去時に状況を見て判断するケースが一般的です。したがって特約によって、後から費用を回収するという場合が多くなります。

もちろん、この特約による取り決めが何もないのであれば、事業所の物件であっても費用負担をする必要がなくなる可能性があると言えるでしょう。しかし、契約時にそのことについて同意したのであれば、借主側はそれを守る義務が生じてしまうのです。

退去時のトラブルを避けるためにはどうしたらいいのか

オフィスの賃貸における原状回復は、退去時にトラブルになることが多いと言われていますし、場合によっては裁判に発展することもあります。ですのでトラブルになることはできるだけ避けるべきなのですが、そのためにやっておきたいこととしてまず挙げられるのは「契約時の確認」です。

どちらが費用負担をすることになるにしても、原状回復が必要かどうかや、どの部分でそれが必要になるのかということを細かいところまで確認しておくことが必要でしょう。

そして疑問に思うことや納得がいかない部分があれば、双方の話し合いによって事前に解決しておくことも重要です。さらに、契約時の話し合いについては、その内容を議事として残しておくと、会社内の後任の人にどんな内容で取り決めがなされたのかということを引き継ぐことができます。

原状回復をおこなうときの参考になるように「入居時に写真を撮っておく」ということも大切です。元がどんな状態だったのかということが分からなければ、どこまで回復させればいいのか分からないからです。それをやっておけば、元の状態よりもグレードが高い原状回復を要求されたとしても、その不当性を主張することもできるでしょう。

また、無理な原状回復を求められた場合は、弁護士に相談するのも一つの手ですし、できるだけトラブルが大きくなる前に解決する努力をすることも重要です。

オフィスの賃貸では、経年劣化の原状回復についても、借主側が費用負担をしなければならないという特約が設けられているケースが多いと言えます。

そして退去時のトラブルを避けるためには、契約時の確認や入居時に写真を撮っておくことが大切です。