原状回復におけるオーナー（貸主）の負担内容まとめ

東京にあるオフィスなどの建物賃貸借契約では、通常賃貸借契約終了後に賃借人が原状回復して明け渡さなければならないことになっています。

しかし、原状回復費用の範囲や金額のことで賃借人と賃貸人との間でトラブルとなることが少なくありません。そこで原状回復におけるオーナー（貸主）側の負担についてまとめました。

原状回復のガイドラインの変遷について

原状回復のために必要な費用が賃借人にとって問題ないものであれば良いのですが、高すぎると感じられる場合が少なくありません。敷金が返ってくるのを期待していた賃借人にとっては納得できないので、オフィス退去時のトラブルとなり、裁判にまで発展してしまうケースがしばしば起こってきました。

そこで平成10年3月に当時の建設省が、裁判の判決などをもとに、原状回復におけるオーナーと賃借人との費用負担等に関するルールのガイドラインを作りました。平成16年2月には改定も行われましたが、トラブルはなかなか減少しませんでした。

そのため国土交通省は、平成23年8月にガイドラインを一層の具体化させる内容に再改訂を行いました。裁判所の判決では、原状回復とは賃借人の故意や過失等によってオフィスが傷ついたり汚れたり、壊れたりした分のみを回復させることを意味するとの判断を示してきました。

つまり、自然に発生する経年劣化の責任は問われないということです。貸主は賃料の中に減価償却費や修繕費用などを含めているわけですから、改めて費用の原状に回復するために費用を請求することはできないということです。

ガイドラインでは、この裁判所の判決に準じて作られており「賃借人の使用によって発生したオフィスの価値の減少のうち、賃借人の故意や過失、善管注意義務違反などによる損耗や毀損を復旧すること」と定義しています。

オーナー側の原状回復費用負担の具体例について

具体的にオーナー側が賃借人の退去にあたって、オフィスの原状回復に負担しなければならない内容についてみていきましょう。

大きく「通常の住まい方で発生するもの」「建物の構造により発生するもの」「次の入居者確保のために行うもの」の3つに分けることができます。

まず、通常の住まい方で発生するものに関しては、家具の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡などはオーナーの負担となります。オフィス内ではデスクや棚、コピー機など広範囲に物が設置されますが、そのことによって発生した劣化はオーナー負担ということです。

ただし、コーヒーなどの飲みこぼし等によるカーペットのシミや家具を移動した際に生じたキズなどは賃借人負担となります。ポスター等を貼ったことによる壁紙の変色や小さな画びょうやピンなどの傷などもオーナー側の負担です。建物の構造的なものから発生した畳やフローリングの色落ちや変色、ガラスの亀裂などがオーナー負担となります。

次の入居者確保のために行うものに関しては、特に、破損しているわけではありませんが、次の入居する人のために壁紙を貼りかえたり、フローリングにワックスをかけたりあるいは新品に交換したり、トイレやエアコンのクリーニングなどは、当然のことながらオーナー負担となります。

なお賃借人が掃除を怠ったために発生した汚れなどに関しては賃借人負担です。

経年劣化の考え方と少しでも安い業者選定の大切さ

経年劣化とは、時間の経過とともに自然に劣化していくことを言いますが、この経年劣化によって生じた汚れや破損などの修理費を賃借人が負担する必要はありません。その分の費用は賃料の中に含まれているという考え方となります。経過年数による減価割合については、ガイドラインでは法人税法等による減価償却資産の考え方を目安としています。

つまり、入居年数が6年ないしは8年で残存価値が１円となります。もちろん、経過年数を超えた場合でも継続して使用可能な設備等は、実際の残存価値が考慮されることになります。

ところで賃借人とオーナーとの間で、原状回復費用の負担トラブルを避けるために、ガイドラインに準じていくことが大切ですが、同時に原状回復費用をできる限り抑えるための業者選びも大切になってきます。たとえば、東京であればビルオーナー向けサービスが充実した会社として、オフィスJPがおすすめです。

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賃借人がオフィスを退去する際に、原状回復に関してオーナーとの間の考え方の被害でトラブルになることが少なくありません。これを避けるためにもガイドラインに準じて行っていくことと、低価格で原状回復を行ってくれる業者を選定することが大切です。